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“房住不炒”实打实推进:房贷利率回调,一线环比降价
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信息来源:国信房地产信息网 阅读数:发布时间:2018/11/16 11:33:23

央行近日发布《中国金融稳定报告(2018)》(以下简称《报告》),对2017年以来我国金融体系的稳健性状况进行了全面评估。央行指出,要多措并举应对住户部门债务增速过快问题。而最近无论是房贷利率回调,还是一线房价环比下降,都说明“房住不炒”的定位更加夯实。

 

央行:防范地产金融风险

 

作为中国金融体系最重要的报告之一,今年的《报告》专辟两大专题,聚焦于住户部门债务和房地产市场风险,这在往年相当少见。

 

《报告》显示,2017年末,我国住户部门债务余额40.5万亿元,同比增长21.4%,较2008年增长7.1倍,相当于2017年GDP总量(82.7万亿)的49%。家庭债务包括消费贷款和经营贷款,其中以消费贷款为主体,而消费贷款中又以房贷为主,房贷占家庭债务整体的比例超过一半。2008年时,我国房贷余额仅为3万亿,而到了2017年底,住房贷款余额膨胀到21.9万亿,房贷占所有住户部门债务余额的54%。

 

2017年,我国居民部门杠杆率为49%。有业内人士指出,这一数值与62.1%的国际平均水平相比并不高,与新兴国家的39.8%相比,则又明显过高。但问题是这10年,经过次贷危机和国际金融危机的洗礼,发达国家纷纷降低居民部门杠杆率,而我国居民杠杆率却从17.9%迅速攀升到49%,扩大2.73倍。要知道,美国的居民杠杆率从20%升到50%,用了将近40年。

 

如此庞大的债务,如此之高的杠杆,楼市有没有风险?对此,央行《报告》认为,房地产金融风险总体可控,但是近年来房地产业高杠杆发展模式和房价过快上涨并存,房地产行业风险有所上升。

 

一方面,我国长期实行审慎的住房信贷政策,平均首付比例达34%以上,这意味着居民可以承受30%左右的房价下跌。

 

与之对比,次贷危机之前,美国首付比例一度宽松到10%左右,只要房价下跌10%以上,这些家庭都会沦为负资产者,弃房断供也就屡见不鲜。

 

另一方面,央行认为,银行业金融机构房地产贷款不良率明显低于整体贷款不良率,房地产信贷质量较好。2017年末,个人不良贷款余额6149.3亿元,不良率为1.5%,低于银行贷款整体不良率0.35个百分点。

 

不过,有专家指出,但这一切都建立在房价坚挺乃至持续上涨的基础之上,如果楼市深度调整,房价出现大跌,作为“抵押品”的房子其市值必然大幅收缩。房子市值大跌,而债务却不会减少,抵贷比显然会大幅上升。

 

众所周知,楼市之所以举足轻重,不仅因为中国家庭财富将近70%都集中在房地产上,难以忍受房价的巨大下跌,而且因为楼市通过信贷与金融体系密切关联,楼市的一举一动,容易影响到金融稳定。

 

根据央行《报告》,2017年,136家上市房企平均资产负债率高达79.1%,其中有26家资产负债率超过85%。部分房企的土地竞买保证金也来自外部融资,购地资金杠杆率达到7~8倍。

 

房价上涨,居民债务膨胀,杠杆率不断攀升,风险不断加剧。为此,央行指出,要多措并举应对住户部门债务增速过快问题。坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,落实地方政府主体责任,强化“因城施策”的房地产宏观调控,规范金融机构住房金融业务,关注房地产信贷占比过高、部分居民违规加杠杆购房、部分房地产企业债务率过高等风险,促进房地产市场平稳健康发展。

 

资金面相对转宽松

 

作为地产金融的风向标,房贷利率的走势可谓十分重要。11月9日,融360发布的报告显示,今年10月全国首套房贷款平均利率为5.71%,相当于基准利率1.165倍,环比9月上升0.18%;同比去年10月首套房贷款平均利率5.30%,上升7.74%。这已是2017年1月以来连续22个月上涨。

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